Gmina Kraków planuje duże przedsięwzięcie, jakim jest budowa Centrum Sportu i Rekreacji przy ul. Eisenberga w Krakowie. W imieniu Gminy projektem zarządza Zarząd Infrastruktury Sportowej w Krakowie (ZIS). Ponieważ zakres inwestycji jest duży, inwestora wspiera firma Investment Support, która doradza i opracowuje kompleksowe analizy przedrealizacyjne. Zakres prac analitycznych prowadzonych przez Investment Support obejmuje także badanie rynku inwestorów w oparciu o przygotowane memorandum informacyjne, którego celem jest zaprezentowanie potencjalnym partnerom prywatnym najważniejszych założeń realizacji Przedsięwzięcia - otoczenia projektu i jego lokalizacji wraz z rozważanymi modelami prawno-finansowymi i analizowanymi profilami funkcjonalnymi inwestycji.

Inwestor przewidział finansowanie inwestycji w formule Partnerstwa Publiczno-Prywatnego i wystosował zaproszenie do podmiotów, które byłyby zainteresowane współpracą przy realizacji przedsiewzięcia.

Wykonanie przedmiotowych analiz i doradztwo są elementem realizowanego przez ZIS projektu "PPP nowe perspektywy" współfinansowanego ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego w ramach Małopolskiego Regionalnego Programu Operacyjnego na lata 2007-2013.

Przedsięwzięcie ma na celu zapewnienie mieszkańcom Krakowa oraz turystom dostępu do nowoczesnej infrastruktury rekreacyjnej a także ma wypełnić lukę, jaka powstała w tym miejscu po zamknięciu w roku 2009 obiektów basenowych dawnej Polfy (później OSiR Krakowianka) ze względu na ich dekapitalizację.

Powierzchnia terenu przeznaczona na przedmiotową inwestycję wynosi ok. 1,8 ha (tj. ok. 18.000 m2), jest zlokalizowana w centrum Krakowa w pobliżu głównych ciągów komunikacyjnych miasta. Właścicielem działki jest Gmina Miejska Kraków. Nieruchomość objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego uchwalonym w grudniu 2012 roku. Zgodnie zapisem MPZP, teren przeznaczony jest pod zabudowę obiektami sportu i rekreacji z funkcją wypoczynkowo-rozrywkową oraz usługami towarzyszącymi i zielenią urządzoną.

Profil przedsięwzięcia
Na podstawie stosownych analiz opracowano profil przedsięwzięcia, który zawiera:
Pierwszą częścią kompleksu jest tzw. zewnętrzna strefa, która stanowi funkcjonalną całość. W jej skład wchodzą następujące elementy:
1. zespół otwartego parkingu wielopoziomowego usytuowanego od strony ul. Grunwaldzkiej/ Eisenberga na ok. 130 miejsc,
2. zespół wejściowy, który mógłby mieścić się w budynku od strony ul. Grunwaldzkiej, obejmujący m.in.:
- część związaną z obsługą rekreacji zewnętrznej w tym kasy, hall, przebieralnie z szafkami, łazienki,
- gastronomię i sale zabaw dla dzieci- tzw. fikoland umożliwiający organizację imprez dla dzieci (np. urodziny),
- wielofunkcyjną salę ćwiczeń sportowych (np. taniec, gimnastyka, judo, itp.) wraz z zapleczem sanitarnym i przebieralniami;
- pomieszczenia techniczne;
3. stalowa niecka sezonowego basenu z przeciwprądem oraz leżankami, o głębokości do 110 cm i powierzchni lustra wody ok. 400 m2, (w niecce obecnego starego basenu),
4. stalowa niecka sezonowego brodziku dla dzieci o głębokości od 30 do 60 cm, o powierzchni ok. 180 m2, połączona z tzw. mokrym placem zabaw o pow. ok. 180 m2, obejmującym także instalację umożliwiającą zjeżdżanie, różnego rodzaju fontanny i zabawki wodne (w niecce obecnego starego basenu),
5. natryski zewnętrzne,
6. utwardzone miejsce do leżakowania,
7. zieloną plażę, jako miejsce do leżakowania i wypoczynku,
8. plac zabaw,
9. 2-3 boiska do piłki plażowej,
10. miejsce do gry w bule,
11. parkowe stoły do ping-ponga,
12. parkowe stoły do gry w szachy/ karty wraz z ławkami,
13. ścieżki parkowe, ławki,
14. punkt sezonowej gastronomii zewnętrznej.

W przypadku basenów, część zewnętrzna będzie funkcjonowała przede wszystkim w okresie od 1 maja do 15 września. Zakłada się iż baseny podgrzewane będą przede wszystkim z instalacji solarnej zlokalizowanej na dachu zespołu wejściowego. Teren powinien być otoczony ażurowym ogrodzeniem.
Budynek strefy wejściowej będzie czynny cały rok. Pozostałe elementy rekreacji zewnętrznej, po zabezpieczeniu dostępu do basenów, będą mogły być dostępne w okresie wiosennym i jesiennym.
Zakłada się, iż dostęp do basenów rekreacyjnych części zewnętrznej, będzie funkcjonować niezależnie od tzw. części wewnętrznej.

Drugą częścią kompleksu jest tzw. strefa wewnętrzna, na którą składają się przede wszystkim:
1. zespół krytego "cichego" basenu rekreacyjnego - wellness'owego, o powierzchni 200 m2, połączonego z rozbudowanym saunarium,
2. rozbudowane saunarium (co najmniej 5 różnych saun, oddzielna niewielka niecka, miejsca do ceremonii) i centrum wellness,
3. zespół rehabilitacyjny składający się z niewielkiego basenu rehabilitacyjnego o powierzchni ok. 50m2, pomieszczeń przeznaczonych m, in. na:
- pracownię krioterapii,
- pracownię kinezyterapii,
- pracownię balneoterapii,
- pracownię fizykoterapii,
- sale do ćwiczeń.
4. siłowni oraz sale do ćwiczeń ruchowych, fitness,
5. 40 pokojowego hotelu o standardzie 3 gwiazdek z restauracją, salą dla dzieci, gdzie połowa pokoi może być połączona w dwupokojowe studia.

Hotel i część wewnętrzna, będzie obsługiwany przez własny podziemny parking.

Formuła PPP
Do realizacji planowanej Inwestycji, strona publiczna rozważa zastosowanie formuły partnerstwa publiczno- prywatnego. Pod uwagę brane są trzy modele, które poddawane są analizie. Ogłoszenie planowane jest w okresie wakacyjnym. Zakłada się, iż Partner Prywatny ma być wybrany do końca 2013 roku.
Modele formuły PPP, które brane są obecnie pod uwagę to:

1. PPP w trybie PZP- model, w którym Podmiotem Publicznym jest Spółka Komunalna. Jest to model odwołujący się do schematu - DBFM - zaprojektuj, wybuduj, sfinansuj, utrzymuj, niemniej zaproponowano jego modyfikację.

Obowiązki Podmiotu Publicznego:
- zarządzanie komercyjne, ponoszenie ryzyka popytu.
- wniesienie nieruchomości jako wkładu własnego.
- regulowanie płatności za zużyte media.
- płatność wynagrodzenia Partnerowi Prywatnemu.
- monitoring spełniania przez Partnera Prywatnego Standardami Utrzymania i Serwisu.

Personel związany z komercjalizacją obiektu jest personelem Podmiotu Publicznego. Podmiot Publiczny usługi będzie świadczył bezpośrednio (bez udziału operatora).
Przychody z generowane ze świadczonych usług przynależne są Podmiotowi Publicznemu.
Zakłada się, iż koszty związane ze zużyciem mediów (eksploatacją) będzie ponosił Podmiot Publiczny.

Obowiązki Partnera Prywatnego:
Partner Prywatny, w fazie inwestycyjnej jest odpowiedzialny co najmniej za:
- zaplanowanie funkcji obiektów, w granicach wytycznych Podmiotu Publicznego, w oparciu o własne badania,
- zaprojektowanie obiektów, opracowanie dokumentacji projektowej,
- wybudowanie obiektów,
- sfinansowanie budowy w ramach Inwestycji.

W fazie inwestycyjnej Partner Prywatny będzie odpowiedzialny za:
- zapewnienie doradztwa profesjonalnego operatora zarówno dla funkcji rekreacyjnych jak i rehabilitacyjnych czy hotelowych,
- rekrutację personelu Podmiotu Publicznego związanego ze świadczeniem usług w ramach kompleksu,
- wyszkolenie personelu Podmiotu Publicznego - w szczególności personelu kierowniczego, personelu odpowiedzialnego za marketing i sprzedaż oraz personelu liniowego.
- przygotowanie wspólnie z Podmiotem Publicznym planów marketingowych, wdrożenie profesjonalnego know- how w zakresie komercjalizacji kompleksu,
- przygotowanie wspólnie z Podmiotem Publicznym biznesplanów,
- przygotowanie i wdrożenie procedur oraz opracowanie ksiąg operacyjnych poszczególnych obiektów i całego Kompleksu,
- przygotowanie dnia otwarcia. Przy czym dzień otwarcia będzie dniem fazy eksploatacyjnej.

2. PPP w trybie koncesji z ewentualnym dodatkowym wynagrodzeniem ze strony podmiotu publicznego - model PPP oparty o wybór Partnera Prywatnego zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o ppp, czyli w PPP trybie koncesji. Zakłada się, iż Podmiotem Publicznym będzie Miasto Kraków. Postępowanie byłoby prowadzone przez Zarząd Infrastruktury Sportowej w Krakowie.

Partner Prywatny byłyby odpowiedzialny za:
- zaprogramowanie,
- zaprojektowanie,
- wybudowanie,
- sfinansowanie,
- eksploatację infrastruktury.

Partner Prywatny byłyby odpowiedzialny także za:
- wyburzenie obiektów,
- przeprowadzenie szczegółowych badań i dookreślenie funkcji.

3. PPP w trybie koncesji. Wniesienie zabudowanej nieruchomości - model PPP oparty o wybór Partnera Prywatnego zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o ppp, czyli w PPP trybie koncesji. Przy czym Podmiotem Publicznym będzie spółka miejska.
Dopuszcza się ogłoszenie postępowania przez Miasto Kraków a następnie dokonanie cesji umowy o PPP. Umowa będzie dotyczyła świadczenia usług połączonych z zarządzaniem składnikiem majątkowym wykorzystywanym do realizacji przedsięwzięcia PPP. Postępowanie byłoby prowadzone przez Zarząd Infrastruktury Sportowej w Krakowie.

Partner Prywatny byłyby odpowiedzialny za:
- zaprogramowanie,
- zaprojektowanie,
- nadzorowanie procesu inwestycyjnego,
- wyposażenie i sfinansowanie wyposażenia,
- opracowanie planów marketingowych, biznesplanów,
- zatrudnienie i wyszkolenie personelu kierowniczego i liniowego,
- promocję, rezerwacje i sprzedaż,
- eksploatację powstałej infrastruktury,
- ponoszenia płatności za użytkowanie powstałej infrastruktury na rzecz Podmiotu Publicznego,
- ponoszenia płatności tytułem kosztów eksploatacyjnych,
- remonty, naprawy i konserwację infrastruktury i wyposażenia.

Partner Prywatny byłyby odpowiedzialny także za:
- przeprowadzenie szczegółowych badań i dookreślenie funkcji,
- zapewnienie zabezpieczenia wykonania umowy.

Oszacowano wstępnie koszt części sportowo-rekreacyjnej inwestycji na kwotę ok. 45,1 mln PLN (szacunkowa wartość inwestycji bez gruntów). Ostateczny koszt zostanie określony na podstawie koncepcji architektonicznej opracowanej podczas negocjacji z partnerem prywatnym.

Więcej na temat inwestycji przeczytają Państwo w Memorandum:
http://ppp4krakow.pl/files/objects/433/63/Memorandum_informacyjne_Eisenberga.pdf